Reforma tributária para operações com imóveis: o que muda?

A reforma tributária para imobiliárias e todo o mercado representa uma das transformações mais profundas na forma como operações com imóveis serão tributadas no Brasil nas próximas décadas. A substituição de tributos tradicionais por um novo modelo baseado no Imposto sobre Valor Agregado (IVA) traz impactos relevantes para investidores, empresas do setor imobiliário e também para proprietários que vivem de renda de aluguel.

Segundo análise do advogado tributarista João Danilo, especializado em planejamento tributário e estruturação patrimonial envolvendo ativos imobiliários, as mudanças exigem atenção imediata de empresários, investidores e famílias que possuem patrimônio relevante em imóveis.

A nova estrutura não apenas altera a lógica da tributação sobre transações imobiliárias, como também amplia a base de incidência sobre atividades que até então não eram tributadas no modelo atual.

As mudanças da reforma tributária para operações com imóveis

A reforma tributária promove uma reconfiguração estrutural da tributação indireta no Brasil. O novo sistema substitui tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois novos impostos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Esse modelo segue a lógica do IVA dual, amplamente adotado em economias internacionais, com o objetivo de simplificar o sistema tributário e ampliar a transparência da arrecadação.

O novo modelo de tributação com IBS e CBS

Sendo assim, diversas operações imobiliárias passam a integrar a base de incidência do sistema. Entre elas estão:

• locação de imóveis;
• cessão onerosa ou arrendamento de bens imobiliários;
• alienação ou cessão de direitos sobre imóveis;
• serviços de administração e intermediação imobiliária;
• serviços de construção civil, incluindo reformas.

Além disso, a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) deverá permitir maior rastreabilidade das operações e facilitar o cruzamento de dados fiscais entre diferentes órgãos.

Esse mecanismo tende a ampliar o controle sobre operações envolvendo imóveis, logo, reduzindo margens para inconsistências ou divergências cadastrais.

Ampliação da base de incidência

A reforma também traz definições importantes sobre operações específicas do setor imobiliário. Permutas imobiliárias, por exemplo, passam a ter tratamento mais claro. A permuta pura — quando não há diferença de valores entre os imóveis trocados — não será tributada. Entretanto, caso exista um valor complementar, conhecido como “torna”, esse montante poderá sofrer incidência tributária.

Além disso, a legislação estabelece hipóteses de incidência também em situações de fornecimento não oneroso ou abaixo do valor de mercado, em determinadas circunstâncias previstas na lei complementar.

Compra e venda de imóveis: impactos para empresas e investidores

A venda de imóveis também passa por mudanças relevantes dentro da nova lógica tributária.

Como as operações com imóveis passam a ser com a reforma tributária

No modelo atual, a tributação depende da natureza da operação e do perfil do contribuinte, podendo envolver tributos como PIS, Cofins, Imposto de Renda e contribuição social.

Com a reforma, a venda de imóveis realizada por pessoa jurídica passa a ser tratada como operação com bens para fins de incidência da CBS e do IBS.

Isso significa que a tributação poderá incidir sobre o valor total da transação, além da manutenção dos tributos sobre renda, como IRPJ e CSLL.

Outro ponto importante é a definição de responsabilidade tributária. No novo sistema, o alienante — ou seja, quem vende o imóvel — será responsável pelo recolhimento do tributo no momento da operação.

Mudanças para incorporadoras e construtoras

Empresas que atuam com incorporação e construção civil também precisarão adaptar seus modelos de negócio. Atualmente, muitas incorporadoras utilizam o Regime Especial de Tributação (RET), que prevê uma carga tributária equivalente a 4% da receita mensal recebida, englobando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.

A reforma prevê um período de transição até 2029, permitindo que empresas optem por regimes específicos com alíquotas reduzidas para determinadas operações imobiliárias. No entanto, a partir desse período, novas incorporações passarão por mudanças relevantes. O RET deverá abranger apenas tributos sobre renda, deixando o IBS e a CBS fora desse regime.

Como consequência, operações imobiliárias passarão a se submeter ao regime específico do novo sistema, que inclui mecanismos de aproveitamento de créditos e aplicação de redutores de alíquota. Esse cenário exige revisão de precificação, margens de lucro e modelagem financeira dos projetos.

Locação de imóveis entra no novo sistema tributário

Uma das mudanças mais relevantes da reforma tributária está na tributação da locação de imóveis. Historicamente, essa atividade não era tributada pelo ISS, o que criava um ambiente diferente para quem obtinha renda por meio de aluguéis.

Como funcionará a tributação de aluguéis

Com o novo sistema, a locação passa a integrar formalmente a base de incidência da CBS e do IBS. Apesar disso, a legislação prevê mecanismos de redução da carga tributária para evitar impactos excessivos.

Entre os principais instrumentos estão:

• redutor de 70% na base de cálculo para operações de locação e arrendamento;
• redutor social mensal para contratos residenciais;
• regras de isenção para pequenos locadores.

Quem pode ficar fora da nova tributação

A legislação estabelece que pessoas físicas que possuam até três imóveis locados e receita anual inferior a determinado limite poderão permanecer fora da incidência do novo sistema. Isso significa que pequenos proprietários tendem a manter um tratamento tributário semelhante ao atual.

Por outro lado, investidores com maior volume de imóveis, holdings patrimoniais ou operações comerciais de locação poderão enfrentar maior complexidade tributária.

Planejamento tributário se torna ainda mais estratégico

Com as mudanças introduzidas pela reforma, o planejamento tributário passa a ter papel central na gestão patrimonial e empresarial.

Reestruturação societária e gestão tributária

Uma das principais decisões estratégicas envolve avaliar se a gestão de imóveis deve permanecer na pessoa física ou ser transferida para uma estrutura empresarial. Essa decisão depende de fatores como volume de receitas, quantidade de imóveis e perfil das operações imobiliárias.

Simulações financeiras e revisão de contratos

Além da estrutura societária, especialistas destacam a importância de realizar simulações financeiras detalhadas. Essas análises permitem compreender o impacto das novas regras sobre receitas, margens e fluxo de caixa. Também será necessário revisar contratos de locação e compra e venda, incluindo cláusulas que tratem de eventual repasse de tributos e ajustes de valores.

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